신규 가계대출 DSR 예외 70.5% 돌파: 집단대출 23% 급증

🔄 최근 업데이트: 2026년 10월 02일 기준

2026년 10월 1일 국회 재정경제기획위원회 오기형 의원실이 한국은행으로부터 제출받은 자료에 따르면, 2026년 2분기 금융권의 신규 가계대출 DSR 예외 비중이 70.5%를 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다. 가계대출 10건 중 7건이 총부채원리금상환비율(DSR) 심사를 거치지 않고 취급되면서, 상환능력 중심 여신 관리라는 당초 취지가 크게 무색해졌습니다. 은행들이 가계대출 총량 관리에 묶이자 아파트 분양과 재개발 현장의 필수 집단대출을 우선 집행하면서, 정작 일반 무주택자의 개별 주택담보대출 창구가 막히는 극단적인 양극화가 빚어지고 있습니다.

신규 가계대출 DSR 예외 70.5% 역대 최고: 세부 비중 비교

2026년 2분기 금융권 신규 가계대출 가운데 DSR 규제 적용을 받는 대출 비중은 29.5%에 그쳐 사상 처음으로 30% 선이 무너졌습니다. 반면 분양 계약자의 중도금 및 조합원 이주비 대출이 급증하며 DSR 예외 대출의 팽창을 주도했습니다.

*출처: 한국은행·국회 재정경제기획위원회 오기형 의원실(2026년 10월 1일 국회 제출 자료)*

총량 규제가 부른 대출 왜곡: 집단대출 쏠림과 주담대 절벽

이번 수치는 정부가 도입한 대출 규제의 모순을 여실히 드러냅니다. 금융당국이 연간 가계대출 총량 관리 목표를 엄격하게 적용하자, 은행들은 이미 계약이 체결되어 사업장 부도 위험이 걸린 분양 아파트 중도금과 정비사업 이주비 대출을 최우선으로 배정했습니다.

• 집단대출 우선 집행: 은행은 약정된 사업장의 중도금 집행을 거부할 수 없어, 남은 대출 총량 한도를 집단대출에 먼저 할당했습니다.
• 개별 주담대 한도 축소: 그 결과 일반 매매 시장에서 집을 사려는 실수요자의 주택담보대출 창구가 조기 차단되는 연쇄 부작용이 발생했습니다.
• 스트레스 DSR 규제 역설: 앞서 시행된 스트레스 DSR 강화 조치로 일반 차주의 한도는 깎였지만, 규제 예외 항목으로 자금이 쏠리면서 전체 가계부채 관리가 겉도는 결과를 낳았습니다.

가계대출 잔액 기준 51.2% 예외: 규제 개편 불가피론

신규 취급액뿐만 아니라 누적된 전체 가계대출 잔액 기준으로도 DSR 예외 비중은 51.2%로 절반을 넘어섰습니다. 금융권에서는 현재와 같은 형태의 총량 통제가 지속될 경우 가계부채 질적 개선이 어렵다는 지적이 쏟아지고 있습니다.

• 잔액 기준 최고치 경신: 2025년 2분기 49.1%에서 2026년 1분기 50.4%, 2분기 51.2%로 지속적인 상승세를 기록했습니다.
• 전세대출 규제 편입 논의: 금융당국은 집단대출이나 전세대출 일부를 DSR 산정 범위에 단계적으로 포함하는 추가 규제 방안을 검토하기 시작했습니다.
• 하반기 공급 리스크: 10월 전국 4만 5천 가구 이상의 가을 분양 물량이 대기 중인 상황에서 중도금 대출 총량이 한계에 달할 경우 수분양자들의 자금 조달 리스크가 확대될 수 있습니다.

신규 가계대출 DSR 예외 확대 속 유의할 점

• 일반 매매 자금 조달 계획 보수적 수립: 은행권의 분기별 대출 총량이 조기 소진되면 개별 주담대 승인이 거절되거나 가산금리가 뛸 수 있으므로 잔금일 최소 2개월 전 한도를 확정해야 합니다.
• 분양 단지 집단대출 조건 재확인: 10월 이후 분양하는 단지는 시공사 연대보증 및 중도금 대출 확약 은행의 취급 가능 여부를 입주자모집공고 단계에서 면밀히 확인해야 합니다.
• 예외 대출 규제 사후 소급 가능성 대비: 금융위원회가 전세대출 및 신규 중도금 대출의 DSR 단계적 반영(안)을 추진 중이므로 본인의 소득 대비 부채 총액을 상시 점검해야 합니다.

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