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- 성남시가 2026년 9월 29일 분당 2차 특별정비구역으로 시범단지1·파크타운·푸른마을·한솔마을2·이매촌1 등 5개 구역(1만 3,429가구)을 확정했습니다.
- 50개 구역 6만 6,037가구가 몰려 5.5대 1의 치열한 경쟁을 뚫었으며, 당초 예정된 1만 2,000가구보다 1,429가구 초과 승인되었습니다.
- 선정 단지인 시범한양과 파크타운 전용 84㎡ 호가가 직전 실거래가 대비 1억~2억 원 이상 뛰며 분당 부동산 시장이 강하게 반응하고 있습니다.
성남시가 2026년 9월 29일 발표한 분당 재건축 2차 특별정비구역 지정 결과, 시범단지1과 파크타운 등 5개 구역 총 1만 3,429가구가 심의 관문을 넘었습니다. 50개 구역이 맞붙어 5.5대 1이라는 역대급 경쟁률을 기록한 이번 심사에서는 빌라 결합 없이 순수 대단지 아파트 통합재건축이 선정되었습니다. 발표 직후 수내동과 서현동 주요 단지 호가가 단숨에 1억~2억 원씩 상승하며 수도권 정비사업의 핵심 뇌관으로 떠올랐습니다.
분당 재건축 2차 선정 단지 5곳 현황
성남시는 외부 전문가로 구성된 선정위원회의 상대평가를 거쳐 최종 5개 구역을 낙점했습니다. 애초 올해 지정 목표였던 1만 2,000가구보다 1,429가구가 추가 승인되며 정비 물량이 확대되었습니다.
특히 이번 선정 단지는 서현동·수내동 일대의 분당중앙공원을 둘러싼 대규모 주거벨트를 형성하고 있습니다. 1차 선도지구로 지정된 양지마을·시범단지(우성·현대)와 맞닿아 있어 시너지 효과가 극대화될 전망입니다.
| 구역 번호 | 구역명 | 대상 아파트 단지 | 기존 세대수 | 소재지 |
|---|---|---|---|---|
| 22구역 | 시범단지1 | 삼성·한신·한양 | 4,200가구 | 서현동 91 일원 |
| 33구역 | 파크타운 | 대림·롯데 등 | 3,025가구 | 수내동 51 일원 |
| 34구역 | 푸른마을 | 쌍용·신성 등 | 2,598가구 | 수내동 71 일원 |
| 38구역 | 한솔마을2 | LG·청구 등 | 1,872가구 | 정자동 110 일원 |
| 17구역 | 이매촌1 | 삼성·삼환 | 1,734가구 | 이매동 101 일원 |
분당 2차 특별정비구역 단지별 기존 세대수 (가구)
*출처: 성남시청 공식 발표 자료(2026년 9월 29일)*
시장 반응과 실거래 호가 변동 추이
선정 소식이 전해진 직후 서현동과 수내동 일대 공인중개업소에는 매물을 거두거나 가격을 올리는 집주인들이 속출했습니다. 실거래가 대비 1억~2억 원 높은 호가에도 매수 문의가 유입되고 있습니다.
반면 탈락한 단지 소유주들은 실망감을 드러내면서도 2027년 지정 물량에 대비한 재도전 준비에 들어갔습니다. 선정 단지와 비선정 단지 간의 호가 양극화가 본격화되는 흐름입니다.
- 시범한양 전용 84㎡: 지난 8월 21억 7,000만 원 실거래 이후 발표 직후 매물 호가가 23억~24억 원으로 상승했습니다.
- 파크타운 전용 84㎡: 9월 21억 8,000만 원 거래 완료 뒤 현재 시장 호가는 23억 원 선에 형성되어 있습니다.
- 이매촌1(삼성·삼환): 당초 상대적 열세로 점쳐졌으나 선정 직후 집주인들이 호가를 5,000만~1억 원 일제히 상향 조정했습니다.
향후 인허가 일정과 예비 정비구역 제도
성남시는 행정 공백을 최소화하기 위해 오는 2026년 12월까지 이번 5개 구역에 대한 특별정비구역 지정을 최종 고시할 계획입니다. 지정 고시가 완료되면 용적률 상향과 종상향 등 노후계획도시 특별법상의 다양한 인센티브가 일괄 적용됩니다.
아울러 성남시는 전국 최초로 매년 반복되는 신청 피로도를 낮추기 위해 ‘예비 특별정비구역’ 제도를 신설했습니다. 정비사업에서 내 자산 가치와 예상 추가 부담금을 가늠해보고 싶다면 2026 재개발 분담금 계산법: 비례율과 권리가액 분석 글을 참고하시면 큰 도움이 됩니다.
- 2026년 10월: 주민공람에 이어 성남시의회 의견 청취와 관계부처 및 기관 협의가 진행됩니다.
- 2026년 11월: 경관위원회 심의 및 경기도 정비구역 지정 협의 절차를 밟습니다.
- 2026년 12월: 성남시 도시계획위원회 최종 심의를 거쳐 특별정비구역으로 공식 지정·고시됩니다.
- 2027년 이후 로드맵: 2027년 지정 물량 1만 가구와 2028~2030년 순차 지정될 예비 물량 1만 5,000가구를 합쳐 총 2만 5,000가구를 사전 선정합니다.
투자 및 매수 시 유의할 점
- 구역 지정과 착공의 시차: 특별정비구역 지정은 사업의 출발점일 뿐이며 조합설립(또는 신탁사 지정), 사업시행인가, 관리처분인가 등 착공까지는 수년 이상의 기간이 소요됩니다.
- 상가 및 단지 간 지분 갈등: 3~4개 대단지가 묶인 통합재건축 특성상 단지별 대지지분 차이와 상가 소유자 동의 여부에 따라 사업 일정이 지연될 수 있습니다.
- 공사비 상승과 분담금 리스크: 최근 급등한 건축 공사비와 초과이익 환수, 공공기여 비율에 따라 기대했던 것보다 추가 분담금이 크게 늘어날 수 있습니다.
- 대출 규제 한도 체크: 수도권 주택담보대출 한도 제한과 DSR 규제가 강화된 상태이므로 단기 갭투자 시 잔금 조달 능력을 면밀히 확인해야 합니다.
- 1이번에 선정된 5개 단지는 당초 예정치(1만 2,000가구)를 넘겨 총 1만 3,429가구 규모로 확정되었으며 분당중앙공원을 둘러싼 핵심 입지에 위치합니다.
- 2성남시는 오는 2026년 12월까지 특별정비구역 지정을 마무리하고 내년 5월에는 2027~2030년 대상 2.5만 가구(예비구역 포함) 접수를 시작할 예정입니다.
- 3호가가 1억~2억 원 단기 급등했으나 통합재건축은 단지 간 지분 배분과 상가 갈등으로 실제 이주까지 장기간이 소요되므로 추격 매수 시 자금 계획을 보수적으로 세워야 합니다.
- 4매수를 검토하는 무주택 실수요자라면 2026년 12월 특별정비구역 고시 전 실거래가 추이를 지켜보고, 호가가 24억 원을 초과한 전용 84㎡ 단지는 비선정 단지 중 2027년 예비구역 후보지로 거론되는 단지와 평당가를 비교한 뒤 진입하세요.
1. 이번 분당 재건축 2차 특별정비구역으로 선정된 5개 구역의 총 세대수는 1만 3,429가구다.
👉 정답 및 해설 확인하기
💡 성남시는 당초 예정 물량인 1만 2,000가구보다 1,429가구 많은 5개 구역 총 1만 3,429가구를 2차 특별정비구역 대상지로 최종 확정했습니다.
- ✓성남시가 2026년 9월 29일 분당 2차 특별정비구역으로 시범단지1·파크타운·푸른마을·한솔마을2·이매촌1 등 5개 구역(1만 3,429가구)을 확정했습니다.
- ✓50개 구역 6만 6,037가구가 몰려 5.5대 1의 치열한 경쟁을 뚫었으며, 당초 예정된 1만 2,000가구보다 1,429가구 초과 승인되었습니다.
- ✓선정 단지인 시범한양과 파크타운 전용 84㎡ 호가가 직전 실거래가 대비 1억~2억 원 이상 뛰며 분당 부동산 시장이 강하게 반응하고 있습니다.
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