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🔄 최근 업데이트: 2026년 09월 14일 기준
- 공시가격과 1세대 1주택 여부에 따라 달라지는 공정시장가액비율(43~45% vs 60%)을 자동 반영합니다.
- 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 적용되는 0.05%p 인하 특례세율을 정확히 계산합니다.
- 재산세 본세 외에 필수 부가세인 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)를 합산해 7월·9월 분납액까지 산출합니다.
부동산 보유세의 핵심인 재산세 계산기를 활용하면 공시가격과 주택 보유 수에 따라 매년 7월과 9월에 납부해야 할 예상 세액을 즉시 파악할 수 있습니다. 특히 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자는 공정시장가액비율 인하(43~45%)와 과표 구간별 0.05%p 감면 특례세율이 적용되어 다주택자보다 세 부담이 크게 낮아집니다. 보유 주택의 공시가격을 입력해 본세와 도시지역분, 지방교육세가 합산된 최종 고지 금액을 확인해 보세요.
공시가격만 넣으면 7월·9월 분납 고지서 금액 완벽 시뮬레이션
2026년 공시가격 기준 1세대 1주택자 특례세율 및 공정시장가액비율이 적용된 예상 재산세를 실시간으로 확인하세요.
주택 재산세 계산기
주택 공시가격과 보유 조건을 선택하면 세목별 세액이 즉시 계산됩니다.
원
* 부동산공시가격알리미의 주택 공시가격(시세가 아닌 공시가)을 입력하세요.
계산 완료
2026년 주택 재산세 과세표준과 공정시장가액비율 체계
주택분 재산세는 국토교통부가 매년 공시하는 주택 공시가격 전액에 세금을 매기는 것이 아닙니다. 지방세법 제110조에 따라 공시가격에 경기 상황과 지방재정을 고려해 산정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼습니다.
특히 2026년 기준으로 1세대 1주택자는 서민 주거비 부담 완화 조치에 따라 공시가격 구간별로 43%에서 45%의 탄력 비율을 적용받습니다. 반면 다주택자나 법인은 지방세법 시행령 기준인 60%가 그대로 적용되어 과세표준부터 큰 격차가 발생합니다.
| 구분 | 공시가격 3억 원 이하 | 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 6억 원 초과 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 43% | 44% | 45% |
| 다주택자 및 법인 | 60% | 60% | 60% |
*출처: 행정안전부 지방세법 시행령 기준*
1주택자 특례세율 vs 다주택자 일반세율 비교
재산세 과세표준이 확정되면 4단계 초과누진세율을 곱해 본세를 산출합니다. 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 일반세율보다 과표 구간별로 0.05%p 낮은 특례세율(0.05%~0.3%)을 적용받아 세제 혜택이 집중됩니다.
공시가격이 9억 원을 초과하거나 다주택자인 경우에는 기본 일반세율(0.1%~0.4%)이 적용됩니다. 본세 외에도 주택 소재지가 도시계획구역이라면 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 가산되고, 재산세 본세의 20%가 지방교육세로 추가 부과됩니다.
| 과세표준 구간 | 1주택 특례세율 (공시가 9억 이하) | 일반세율 (다주택자·9억 초과) |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 과표의 0.05% | 과표의 0.1% |
| 6천만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하 | 3만 원 + 초과액의 0.1% | 6만 원 + 초과액의 0.15% |
| 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 12만 원 + 초과액의 0.2% | 19.5만 원 + 초과액의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 42만 원 + 초과액의 0.3% | 57만 원 + 초과액의 0.4% |
*출처: 국세청 및 행정안전부 지방세법 제111조*
공시가격 구간별 1주택자 vs 다주택자 재산세 모의 비교
공시가격이 동일하더라도 1주택자 특례 적용 여부에 따라 실제 고지되는 총 세액(본세+도시지역분+지방교육세)은 최대 1.8배 가까이 벌어집니다. 공정시장가액비율 차이와 본세 세율 0.05%p 인하가 곱연산으로 작용하기 때문입니다.
실제 서울 및 수도권 주요 평형대별 공시가격 구간에 따라 발생하는 세 부담 격차를 정리했습니다.
| 주택 공시가격 | 1세대 1주택자 납부세액 | 다주택자 납부세액 | 세액 차이 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 264,600원 | 448,800원 | 184,200원 절감 |
| 6억 원 | 760,800원 | 1,288,800원 | 528,000원 절감 |
| 9억 원 | 1,438,200원 | 2,320,800원 | 882,600원 절감 |
| 12억 원 | 2,320,800원 | 3,381,600원 | 1,060,800원 절감 |
*도시지역분(0.14%) 및 지방교육세(20%) 포함 연간 총액 기준, 세부담상한 미고려*
재산세 납부 및 고지 시 유의할 점
재산세를 납부하거나 매매를 계획할 때는 다음 기준을 반드시 점검해야 불필요한 가산세나 세금 전가를 막을 수 있습니다.
- 과세기준일 6월 1일 소유권: 재산세는 매년 6월 1일 현재 잔금을 치렀거나 등기부에 등재된 소유자에게 1년 치 세금이 전액 부과됩니다. 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 매도인이 당해 연도 세금을 부담합니다.
- 7월과 9월 50% 분할 납부: 연간 총 세액이 20만 원을 초과하면 7월(16일~31일)과 9월(16일~30일)에 정확히 절반씩 나누어 고지됩니다. 20만 원 이하인 소액 주택은 7월에 전액 한 번에 청구됩니다.
- 납부유예 및 분할납부 신청: 재산세 본세가 250만 원을 초과하는 고가 주택 소유자는 납부 기한이 지난 날부터 2개월 이내에 나누어 낼 수 있는 분할납부(분납) 신청이 가능합니다.
- 공시가격 이의신청 기간 확인: 4월 말 확정되는 개별단독·공동주택 공시가격에 오류가 있다면 공시일로부터 30일 이내에 이의신청을 완료해야 당해 연도 재산세 과세표준을 조정받을 수 있습니다.
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공시가격대별 1주택자 연간 주택 재산세 총액 (원)
💡 놓치지 말아야 할 실천 포인트: 주택 매매 잔금일이 5월 말~6월 초에 걸쳐 있다면 잔금일을 6월 2일 이후로 협의해 당해 연도 재산세 1년 치 부담을 피하고, 공시가격 9억 이하 1주택자는 특례세율이 누락되지 않았는지 7월 고지서의 과표 산출 내역을 확인하세요.
1. 주택 매매 시 6월 2일에 잔금을 치르고 등기를 마쳤다면 해당 연도 재산세는 매수인이 납부해야 한다.
👉 정답 및 해설 확인하기
💡 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로, 6월 2일에 소유권을 이전받은 경우 6월 1일 시점 소유자였던 매도인이 당해 연도 재산세를 전액 부담합니다.
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※ 본문은 정보 전달을 위한 자료이며 투자·세무·법률적 결정의 근거가 될 수 없습니다. 제도·세법 기준은 발표 이후 변경될 수 있으므로, 실제 신청·투자 전에는 관련 기관의 공식 자료나 전문가 상담을 통해 반드시 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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