전월세 전환율 계산기 | 전세 월세 변환과 법정 상한선

전월세 전환율, 왜 꼭 알아야 할까요?

전세 보증금 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원에 월세로 돌리려고 할 때, 집주인이 “월세 100만 원 주세요”라고 하면 적정한 금액일까요?

정답은 전월세 전환율을 계산해보면 바로 나옵니다. 전환율에 따라 매달 내는 월세가 수십만 원씩 차이 나기 때문에 임대인과 임차인 모두 반드시 계산 기준을 알아야 합니다.

전월세 전환율이란 무엇인가요?

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연이율을 말합니다. 즉, 덜 낸 보증금에 대해 집주인에게 지불하는 일종의 이자 개념입니다.

예를 들어 보증금을 2억 원 줄이는 대신 월세를 낸다면, 줄어든 2억 원에 전환율(예: 4.5%)을 곱한 뒤 12개월로 나누어 월세를 정합니다.

법정 전월세 전환율 상한선 기준 (2026년 기준)

임대차 계약 기간 중이거나 계약갱신청구권을 행사하여 재계약할 때, 집주인은 법에서 정한 전월세 전환율 상한선을 넘겨 월세를 요구할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따르면, 상한선은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율을 적용합니다.

*출처: 법제처 국가법령정보센터 주택임대차보호법*

따라서 2026년 현재 계약 갱신 시 적용 가능한 전월세 전환율 상한선은 약 4.5% 수준입니다. 보증금 1억 원을 줄일 때 월세는 최대 월 37만 5천 원까지만 올릴 수 있습니다.

전세 vs 반전세 전환 비교 예시

전세 3억 원 주택을 보증금 1억 원으로 낮출 때(차액 2억 원), 전환율에 따라 매월 내야 하는 월세 차이는 아래와 같습니다.

*출처: 한국부동산원 임대차 시장동향 통계 기준 시뮬레이션*

보증금 계약을 체결할 때는 부동산 중개보수(복비) 계산기를 통해 보증금과 월세 환산액에 따른 중개수수료도 함께 점검해보는 것이 좋습니다.

전월세 전환 시 꼭 유의할 점

• 신규 계약에는 법정 상한선이 강제되지 않습니다: 주택임대차보호법상 전환율 상한선은 ‘기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 변경할 때’ 적용됩니다. 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때는 시장 시세에 따라 상한선을 초과해 합의될 수 있습니다.
• 초과 지급된 월세는 반환 청구 가능: 갱신 계약 시 법정 상한선을 초과하여 월세를 지불했다면 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과 납부한 월세에 대한 반환을 집주인에게 요구할 수 있습니다.
• 월세를 전세로 올릴 때의 요율: 전세를 월세로 바꿀 때는 법정 상한선 규제가 있지만, 반대로 월세를 전세로 돌릴 때는 법적 강제 상한 요율이 명시되어 있지 않으므로 당사자 간 합의가 중요합니다.

💡 오늘의 실천 가이드: 임대차 계약 갱신을 앞두고 있다면 현재 기준금리에 기반한 법정 전월세 전환율 상한선(기준금리+2%)을 먼저 확인하고 임대인과 협의를 진행하세요.

※ 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·세무·법률적 판단의 근거로 사용할 수 없습니다. 정책 및 세법 기준은 발표 시점 이후 변경될 수 있으므로, 실제 신청·투자 전 반드시 관련 기관 공식 발표 또는 전문가 상담을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.