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- 1세대 1주택자는 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 전액 비과세(소득세법 제89조)됩니다.
- 1세대 1주택 고가주택(12억 초과)은 12억 초과분에 대해서만 과세되며, 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%)를 합산해 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다.
- 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 뺀 과세표준에 기본세율(6~45%) 및 지방소득세(10%)가 부과됩니다.
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1주택 비과세 한도(12억 원)와 거주·보유기간별 장기보유특별공제를 적용해 예상 세액을 실시간으로 계산해 드립니다.
양도소득세 간편 계산기
매도가액과 취득가액을 입력하면 지방소득세 포함 총 납부세액을 계산합니다.
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부동산 양도소득세, 왜 미리 계산해야 할까요?
부동산을 처분할 때 발생하는 시세차익은 금액이 크기 때문에, 세금 계획을 어떻게 세우느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 실수령액이 달라집니다.
특히 매수할 때 들어간 세금은 과거 포스팅한 부동산 취득세 계산기 | 주택 수와 조정대상지역별 세율 비교에서 확인했던 것처럼 취득 시점에 부담하지만, 양도할 때 필요경비로 인정받아 차익을 줄여주는 역할을 합니다.
1세대 1주택 비과세 기준은 무엇인가요?
2026년 8월 기준 소득세법 제89조에 따라 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주 필수)하고 매도하는 경우, 양도가액 12억 원 이하까지는 양도소득세가 전혀 나오지 않습니다.
매매가가 12억 원을 넘는 고가주택이라도 전체가 과세되는 것이 아닙니다. 12억 원을 초과하는 비율만큼의 양도차익에 대해서만 세금이 부과됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
장기보유특별공제(소득세법 제95조)는 오래 집을 보유하고 거주한 실소유자에게 세금을 대폭 깎아주는 혜택입니다. 1주택자와 다주택자의 공제 방식이 완전히 다릅니다.
| 구분 | 1세대 1주택 (표2) | 일반 주택 및 다주택자 (표1) |
|---|---|---|
| 공제 요건 | 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 | 3년 이상 보유 |
| 보유기간 공제 | 연 4% (3년 12% ~ 10년 이상 최대 40%) | 연 2% (3년 6% ~ 15년 이상 최대 30%) |
| 거주기간 공제 | 연 4% (2년 8% ~ 10년 이상 최대 40%) | 해당 없음 |
| 최대 공제율 | 최대 80% | 최대 30% |
*출처: 국세청 양도소득세 안내 및 소득세법 제95조*
2026년 양도소득세 기본세율 구간
양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 차감하면 ‘과세표준’이 됩니다. 여기에 소득세법상 기본 누진세율이 적용됩니다.
| 과세표준 구간 | 기본 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
*출처: 기획재정부·국세청 소득세법 제55조*
양도소득세 신고 및 매도 시 유의할 점
- 인테리어 비용의 공제 여부: 발코니 확장, 섀시 교체, 보일러 교체 등 가치를 증대시키는 ‘자본적 지출’만 필요경비로 인정됩니다. 도배, 장판, 싱크대 교체 같은 ‘수익적 지출’은 공제되지 않으므로 반드시 적격증빙(세금계산서, 현금영수증)을 보관해야 합니다.
- 신고 기한 엄수: 부동산 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 마쳐야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 부과됩니다.
- 다주택자 중과 유예 확인: 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 시행령 개정을 통해 매년 연장 여부가 검토되므로, 매도 직전 최신 세법 시행령 개정 사항을 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 최종 확인해야 합니다.
💡 오늘의 실천 가이드: 주택 매도를 앞두고 있다면 과거 매수 시 취득세 영수증과 섀시·확장 공사 세금계산서 증빙을 미리 정리해 필요경비 인정액을 확정하세요.
1. 1세대 1주택자가 매매가 15억 원에 주택을 양도하면 전체 15억 원에 대해 양도소득세가 과세된다?
👉 정답 및 해설 확인하기
💡 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 12억 원까지는 비과세되며, 12억 원을 초과하는 양도차익 비율분에 대해서만 과세됩니다.
- 1세대 1주택자는 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 전액 비과세(소득세법 제89조)됩니다.
- 1세대 1주택 고가주택(12억 초과)은 12억 초과분에 대해서만 과세되며, 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%)를 합산해 최대 80% 장기보유특별공제가 적용됩니다.
- 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 뺀 과세표준에 기본세율(6~45%) 및 지방소득세(10%)가 부과됩니다.
※ 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·세무·법률적 판단의 근거로 사용할 수 없습니다. 정책 및 세법 기준은 발표 시점 이후 변경될 수 있으므로, 실제 신청·투자 전 반드시 관련 기관 공식 발표 또는 전문가 상담을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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