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🔄 최근 업데이트: 2026년 09월 10일 기준
- 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 다주택자는 인별 9억 원까지 종부세 기본공제가 적용됩니다.
- 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 산출합니다.
- 1주택자는 만 60세 이상 고령자 공제(최대 40%)와 5년 이상 장기보유 공제(최대 50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받습니다.
2026년 보유세 납부 시즌을 앞두고 공시가격 변동에 따른 종합부동산세 계산기 활용법과 절세 기준이 주목받고 있습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합산 12억 원, 다주택자는 1인당 9억 원까지 기본공제되며 공정시장가액비율 60%를 적용해 세액을 계산합니다. 아래 계산기에 보유 주택의 공시가격과 보유 조건을 입력하면 예상 종부세 본세와 농어촌특별세를 즉시 확인할 수 있습니다.
주택 공시가격만 넣으면 종부세 본세부터 농특세까지 한눈에
1세대 1주택자 단독 명의, 부부 공동명의, 다주택자 여부에 맞춰 과세표준과 공제 혜택을 정밀 계산합니다.
종합부동산세 간편 계산기
보유 주택 공시가격과 보유자 정보를 입력하세요.
원
과세 대상 여부 확인
2026년 주택분 종합부동산세 과세 기준과 기본공제액
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 전국에 소유한 주택의 공시가격을 인별로 합산하여 기본공제액을 초과하는 금액에 부과됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 과세되지 않으며, 일반 다주택자는 1인당 9억 원의 기본공제가 주어집니다. 부부가 1주택을 공동 소유(5:5 지분)한 경우 각자 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받거나, 1세대 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 선택할 수 있습니다.
| 소유 형태 | 기본공제액 | 공정시장가액비율 | 과세표준 산정 공식 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 (단독명의) | 12억 원 | 60% | (공시가격 – 12억 원) × 60% |
| 부부 공동명의 1주택 (기본) | 18억 원 (인당 9억) | 60% | 각자 (지분 공시가 – 9억 원) × 60% |
| 다주택자 (2주택 이하/3주택 이상) | 9억 원 (개인별) | 60% | (인별 합산 공시가 – 9억 원) × 60% |
*출처: 국세청 종합부동산세 과세 개요 기준*
종합부동산세 과세표준별 세율 및 누진공제 체계
종부세 과세표준이 정해지면 해당 구간의 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 차감해 산출세액을 계산합니다. 현행 지방세법 및 종합부동산세법에 따라 2주택 이하 보유자는 과세표준에 따라 0.5%~2.7%의 일반 누진세율을 적용받습니다. 반면 3주택 이상 다주택자는 과세표준 12억 원을 초과하는 구간부터 2.0%~5.0%의 중과세율이 매겨집니다.
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 | 누진공제액 (2주택 이하) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0원 |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% (중과) | 600만 원 |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% (중과) | 1,100만 원 |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% (중과) | 3,600만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% (중과) | 1억 180만 원 |
*출처: 국세청 주택분 종합부동산세 세율표 기준*
1세대 1주택자 고령자·장기보유 세액공제율 합산 기준
1세대 1주택자는 주택 보유자의 연령과 보유 기간에 따라 세액을 크게 감면받을 수 있습니다. 고령자 세액공제(최대 40%)와 장기보유 세액공제(최대 50%)는 중복 적용이 가능하며, 두 공제의 합산 한도는 최대 80%입니다. 취득 단계에서 부담한 세금이 궁금하다면 취득세 계산기를 통해 취득세와 보유세의 연간 자금 계획을 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.
| 구분 | 세부 조건 | 세액공제율 | 합산 한도 |
|---|---|---|---|
| 연령별 공제 (고령자) | 만 60세 이상 ~ 만 65세 미만 | 20% | 최대 80% (두 항목 합산) |
| 만 65세 이상 ~ 만 70세 미만 | 30% | ||
| 만 70세 이상 | 40% | ||
| 보유기간별 공제 (장기보유) | 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% | |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% | ||
| 15년 이상 | 50% |
*출처: 종합부동산세법 제9조 제2항 기준*
종합부동산세 절세를 위해 반드시 유의할 점
종합부동산세는 사소한 명의 설정이나 신고 기한 준수 여부에 따라 납부액 차이가 수백만 원 이상 발생합니다. 고지서를 받기 전 아래 필수 항목들을 미리 점검해 불필요한 가산세나 세금 낭비를 예방해야 합니다.
- 과세기준일 매매 타이밍: 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준 등기부상 소유자에게 1년 치 세금이 전액 부과되므로, 매도인은 6월 1일 이전(5월 31일까지)에 잔금을 치르고 매수인은 6월 2일 이후에 취득하는 것이 유리합니다.
- 부부 공동명의 1주택자 특례 신청: 주택 공시가격이 12억 원 초과 18억 원 이하 구간일 때는 각각 9억 원 공제(총 18억 원)를 받는 것이 유리하며, 공시가격이 매우 높고 고령·장기보유 공제율이 높은 1주택 가구는 9월 16일~9월 30일 특례 신청을 통해 단독명의 방식(12억 공제 + 최대 80% 감면)을 선택해야 유리합니다.
- 합산배제 임대주택 신고: 지자체 및 세무서에 등록된 요건 충족 등록임대주택이나 사원용 주택 등은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스를 통해 합산배제 신고를 완료해야 과세 대상에서 제외됩니다.
- 분납 및 납부유예 제도: 납부할 세액이 300만 원을 초과하면 납부 기한(12월 1일~12월 15일) 후 6개월 이내에 분할 납부가 가능하며, 만 60세 이상 1세대 1주택 고령자는 양도·증여 시점까지 종부세 납부를 유예 신청할 수 있습니다.
💡 이렇게 활용해보세요: 공시가격 15억 원 수준의 주택을 보유한 부부라면 별도 신청 없이 각자 9억 원 공제(합산 18억 공제)를 받아 종부세가 전액 면제됩니다. 반면 단독 명의이면서 보유자 연령이 만 65세 이상이고 10년 이상 장기 보유했다면 합산 70% 세액공제를 받을 수 있으므로, 고지서 발행 전 홈택스 모의계산으로 단독 명의 특례와 공동명의 분리과세 중 실납부액이 적은 쪽을 비교해 9월 30일까지 신청하세요.
1. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원 이하이면 종합부동산세가 과세되지 않는다.
👉 정답 및 해설 확인하기
💡 종합부동산세법상 1세대 1주택 단독 명의의 기본공제액은 공시가격 12억 원이므로, 12억 원 이하 주택은 과세표준이 0원이 되어 종부세가 부과되지 않습니다.
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※ 본문은 정보 전달을 위한 자료이며 투자·세무·법률적 결정의 근거가 될 수 없습니다. 제도·세법 기준은 발표 이후 변경될 수 있으므로, 실제 신청·투자 전에는 관련 기관의 공식 자료나 전문가 상담을 통해 반드시 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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