전세사기 특별법 개정안 핵심: LH 매입과 보증금 회수

🔄 최근 업데이트: 2026년 09월 05일 기준

전세사기 특별법 개정안 시행으로 보증금 상한선이 대폭 확대되고 실질적인 보증금 회수 방안이 마련되었습니다. 한국토지주택공사(LH)가 피해주택을 경매로 낙찰받아 발생하는 경매차익을 활용해 피해 임차인의 주거와 금전적 손실을 동시에 보전합니다. 피해자는 최장 20년간 안정적으로 거주하거나, 퇴거 시 경매차익 잔액을 현금으로 돌려받아 손실을 회복할 수 있습니다.

1. 피해 인정 보증금 기준 상향과 매입 대상 확대

기존 특별법에서는 보증금 한도가 낮아 다수의 피해자가 지원 대상에서 제외되는 한계가 있었습니다. 이번 개정을 통해 피해 인정 보증금 상한이 현실적인 주택 시세에 맞춰 대폭 상향되었습니다.

• 보증금 상한 확대: 기본 5억 원 이하(종전 3억 원)로 상향되었으며, 피해지원위원회 의결 시 최대 7억 원까지 인정됩니다.
• 매입 대상 주택 확대: 신탁사기 피해주택, 위반건축물, 다가구주택 등 기존에 매입이 어려웠던 사각지대 주택도 매입 대상에 포함됩니다.
• 신청 유효기간 연장: 피해 신청 접수 마감 시한이 2027년 5월 31일까지로 연장되었습니다.

한편, 전세보증금 반환보증의 126% 룰(공시가격 140% × 전세가율 90%)은 HUG에서 2023년 5월 1일 도입했고, HF는 2025년 8월 말부터 적용 중이므로 신규 전세계약 체결 시 보증 한도를 미리 대조해야 합니다.

2. LH 경매차익을 활용한 최장 20년 주거 안정 지원

개정안의 핵심은 LH가 우선매수권을 양도받아 피해주택을 낙찰받은 뒤 경매차익을 임차인 지원에 활용하는 구조입니다. 감정평가액에서 낙찰가를 뺀 차익을 공공임대 임대료 지원금으로 전환합니다.

*출처: 국토교통부 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안 기준*

3. 피해주택 퇴거 시 보증금 손실 현금 정산 방식

피해주택에 계속 거주하기를 원하지 않거나 다른 지역으로 이주해야 하는 피해자를 위한 현금 정산 선택권도 신설되었습니다. 임차인이 공공임대 퇴거를 결정하면 남은 경매차익을 현금으로 돌려받게 됩니다.

1. LH 피해주택 매입: LH가 경매에 입찰해 정상 감정평가액 대비 낮은 낙찰가로 주택을 매입합니다.
2. 경매차익 산출: ‘감정평가액 – 실제 낙찰가’를 계산하여 피해 임차인의 지원 재원으로 확정합니다.
3. 정산금 지급: 거주 기간 동안 사용한 임대료 지원분을 차감하고 남은 잔액을 퇴거 시점에 임차인에게 현금으로 즉시 지급합니다.

전세사기 특별법 이용 시 유의할 점

피해 구제 제도를 활용하기 전 몇 가지 주의사항을 반드시 점검해야 합니다.

• 경매차익 부족 가능성: 낙찰가가 감정가에 근접하게 높게 형성되면 경매차익이 적어져 10년 무상 거주 기간이 단축되거나 정산금이 줄어들 수 있습니다.
• 선순위 채권 확인: 근저당 등 선순위 채권 규모가 크면 경매 배당 단계에서 배당받을 수 있는 금액과 매입 조건이 달라질 수 있습니다.
• 피해자 결정 요건: 보증금 요건을 충족하더라도 수사 개시, 임대인의 기망 의도 등 위원회가 요구하는 전세사기 피해자 요건을 충족해 최종 인정을 받아야 합니다.

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💡 바로 써먹는 실전 팁: 보증금이 5억 원 초과 7억 원 이하인 구간이라면 계약 당시 임대인의 다주택 사기 정황 자료를 추가 확보하여 피해지원위원회 의결을 신청하세요. 또한 이주 계획이 확정되었다면 무상 거주보다 조기 퇴거를 신청해 남은 경매차익을 현금으로 조기 정산받는 편이 자금 회수에 유리합니다.

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