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- 2026년 8월 발표 세제개편안(안) 기준, 실거주 1주택자 종부세 기본공제 14억 원 상향 추진(비거주 차등안은 국회 논의 중).
- 양도소득세 장기보유특별공제가 2029년부터 거주기간 중심 ‘장기거주소득공제’로 전환되며 공제 상한 한도 신설 추진(안).
- 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 완화안 및 보유·거주 기간에 따른 시나리오별 실전 자산 배분 전략 필요.
2026년 세제개편안(안) 개요: 단순 보유에서 ‘실거주’ 중심으로 과세 전환
2026년 8월 기준 정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안(안)’은 부동산 세제의 패러다임을 ‘주택 수’ 중심에서 ‘실거주 여부 및 주택 가액’ 중심으로 전환하는 큰 분기점이 되고 있습니다. 과거에는 몇 채를 보유했는지가 세금 중과의 핵심이었다면, 이번 개편안(안)은 실제로 거주하고 있는 주택인지 여부가 종합부동산세와 양도소득세의 부담을 좌우하도록 설계되었습니다.
다만, 입법예고 기간을 거쳐 국회 제출 및 최종 통과 절차가 남아있는 추진 중(안) 단계이므로, 과세 기준일과 소등 형태에 따라 구체적인 적용 시점 및 최종 수정 여부를 세밀히 살펴 대응 전략을 세워야 합니다.
종합부동산세 및 양도소득세 개편안(안) 핵심 비교
2026년 8월 발표 기준 세법 개정 추진안의 주요 변경 사항과 현행 제도를 비교한 내용은 다음과 같습니다.
| 구분 | 현행 제도 (2026년 8월 확정 기준) | 2026년 세제개편안(안) (단계적 시행 예정) |
|---|---|---|
| 1주택자 종부세 기본공제 | 공시가격 12억 원 (거주 여부 무관) | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 *(단, 비거주 차등안은 당정 수정 논의 진행 중)* |
| 종부세 세율 체계 | 주택 수별 차등 세율 (1·2주택 vs 3주택 이상) | 2028년부터 주택 가액 기준 단일 세율표 전환(안) |
| 양도세 장기공제 | 장기보유특별공제: 보유 연 4% + 거주 연 4% (최대 80%) | 장기거주소득공제: 2029년부터 거주 연 8% 단일 전환(안) |
| 양도세 공제 한도 | 한도 없음 (고가 주택 무제한 공제) | 2028년 20억 원 / 2029년 이후 10억 원 상한 신설(안) |
| 다주택자 양도세 중과 | 조정대상지역 중과 한시 유예 중 | 2027~2028년 2년간 한시적 중과 완화 퇴로 마련(안) |
*출처: 재정경제부 ‘2026년 세제개편안(안)’ 및 관련 당정 협의 발표 자료 기준*
주요 법령 개정안(안) 심층 분석과 실전 절세 전략
1. 종합부동산세법 제8조 개정(안): 실거주 1주택자 공제 확대
종합부동산세법 제8조(과세표준 및 공제) 개정안(안)에 따르면, 1세대 1주택자의 종부세 공시가격 기본공제액이 현행 12억 원에서 실거주 주택에 한해 14억 원(시가 약 20억 원 수준)으로 상향 추진됩니다. 반면 해당 주택에 거주하지 않는 비거주 1주택자는 9억 원으로 하향하는 방안이 포함되어 논란이 일었으나, 2026년 8월 하반기 현재 당정 간 협의를 통해 비거주 1주택자에 대한 기본공제 원상 복구(12억 원) 또는 일원화(14억 원) 등 수정안이 지속 검토되고 있습니다.
2. 소득세법 제95조 개정(안): 장기보유특별공제의 ‘장기거주’ 전환
소득세법 제95조(양도소득금액)에 따른 장기보유특별공제 제도가 2029년부터 **’장기거주소득공제’**로 명칭과 구조가 전면 개편(안)됩니다. 현행은 10년 보유 및 10년 거주 시 각각 40%씩 도합 최대 80%를 공제해 주었으나, 개정안(안)이 확정되면 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%)를 공제합니다. 즉, 거주하지 않고 단순히 보유만 한 주택은 양도세 감면 혜택이 크게 축소됩니다.
또한, 양도소득세 공제액에 2028년 20억 원, 2029년 10억 원의 상한 한도가 신설될 예정이므로 1세대 1주택자라 하더라도 초고가 주택을 보유한 경우 양도 시점 분산 및 실거주 요건 충족이 필수적입니다.
3. 다주택자 자산 재편 및 일시적 2주택 전략
조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 완화가 2027년과 2028년 2년간 추가로 추진(안)됨에 따라 보유 주택 매도를 고민하는 다주택자에게 한시적 퇴로가 열릴 전망입니다. 이때 다주택자 양도세 중과 한시 완화 추진(안)과 함께 일시적으로 집이 2채가 된 세대라면 일시적 2주택 비과세 완벽 정리: 3년 처분 특례와 절세법을 통해 기존 주택의 3년 내 처분 조건과 비과세 혜택 가능 여부를 세밀하게 점검하는 것이 절세 측면에서 매우 유리합니다.
2026년 부동산 세제개편(안) 대응 시 유의할 점
첫째, 국회 통과 여부 및 법안 최종 확정 시점 변수입니다. 이번 세제개편안은 2026년 8월 정부 발표안(안)으로, 9월 국회 정기회의 심의 과정에서 종부세 기본공제 금액이나 세부담 상한 비율(150%→200% 변경안 등)이 수정될 수 있으므로 단정적인 자산 매각은 지양해야 합니다.
둘째, 불가피한 비거주 사유에 대한 예외 인정 범위 확인입니다. 취학, 직장 이동, 질병 치료 등 불가피한 사유로 자기 집에 거주하지 못하는 1주택자에 대해 정부가 예외 인정 기간(최대 3년 등)을 확대하는 방안을 검토 중이므로 관련 증빙 서류와 고시 내용을 반드시 점검해야 합니다.
셋째, 양도세 공제 한도 신설에 따른 과세표준 증가입니다. 2029년부터 10억 원의 장기거주소득공제 상한이 적용되면 양도차익이 매우 큰 고가 주택의 경우 비과세 범위를 초과하는 양도소득세 부담이 급증할 수 있으므로 2027~2028년 중간 단계 유예 기간 내 매도 및 지분 증여 시나리오를 비교해야 합니다.
💡 오늘의 실천 가이드: 2026년 8월 기준 보유 주택의 ‘주민등록상 실거주 이력’을 먼저 확인하고, 2027~2029년 단계적 세법 적용 시점에 맞춰 주택 매도·증여·거주 이동 스케줄을 수립하세요.
1. 2026년 세제개편안(안)에 따르면 2029년부터 1세대 1주택자 양도세 장기공제는 거주 없이 보유만 해도 연 4%씩 인정된다?
👉 정답 및 해설 확인하기
💡 2026년 세제개편안(안)이 국회를 통과하면 2029년부터 보유기간 공제가 폐지되고 거주기간 중심(연 8%, 최대 80%)의 ‘장기거주소득공제’로 전면 전환될 추진(안)입니다.
- 2026년 8월 발표 세제개편안(안) 기준, 실거주 1주택자 종부세 기본공제 14억 원 상향 추진(비거주 차등안은 국회 논의 중).
- 양도소득세 장기보유특별공제가 2029년부터 거주기간 중심 ‘장기거주소득공제’로 전환되며 공제 상한 한도 신설 추진(안).
- 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시 완화안 및 보유·거주 기간에 따른 시나리오별 실전 자산 배분 전략 필요.
※ 본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·세무·법률적 판단의 근거로 사용할 수 없습니다. 정책 및 세법 기준은 발표 시점 이후 변경될 수 있으므로, 실제 신청·투자 전 반드시 관련 기관 공식 발표 또는 전문가 상담을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
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