내 피 같은 보증금 날릴라! 계약 전 등기부등본 ‘이 3가지’ 안 보면 후회합니다

등기부등본, 1분 만에 위험 신호 잡아내는 핵심 독해법

전월세 계약을 앞두고 가장 흔히 저지르는 실수는 공인중개사의 말만 믿고 등기사항전부증명서(등기부등본)를 대충 훑어보는 것입니다. 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약 직전 본인이 직접 최신 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.

1. 갑구: 진짜 집주인과 권리 제한 사항 확인

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳입니다. 신분증과 등기부등본상 소유자의 인적 사항이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 갑구에 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 등의 단어가 적혀 있다면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

2. 을구: 빚(근저당권) 규모와 깡통전세 판별법

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 담보 대출 내역이 적히는 곳입니다. 여기서 근저당권설정 항목의 ‘채권최고액’을 확인해야 합니다. 통상 실제 대출금의 120~130%가 설정되므로, (선순위 채권최고액 + 내 보증금)의 합계가 주변 매매 시세의 70% 이하여야 경매로 넘어가도 안전하게 보증금을 회수할 수 있습니다.

전입신고 ‘당일 공백’ 막는 필수 특약 팁

전입신고와 확정일자의 대항력은 신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 악의적인 임대인이 잔금 당일 대출을 받아 근저당을 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀려납니다. 이를 방지하기 위해 ‘임대인은 잔금일 익일까지 일체의 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다’는 특약을 반드시 명시해야 합니다.

💡 오늘의 3분 실천 가이드: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 700원을 결제하고, 내가 계약할 집(또는 현재 거주 중인 집)의 최신 등기부등본을 열람하여 을구의 ‘근저당권’ 여부를 직접 확인해 보세요.